Recupero sottotetti e SCIA in sanatoria: TAR Piemonte n. 1941/2026
Il TAR Piemonte (Torino, sez. II, sentenza n. 1941 del 12 ottobre 2026) ha stabilito che il recupero abitativo dei sottotetti previsto dalla L.R. Piemonte n. 16/2018 richiede un sottotetto già legittimo alla data dell'istanza. Se tramezzi e bagno sono stati realizzati senza titolo, la SCIA in sanatoria è inefficace e il Comune può ordinare il ripristino.
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Il caso: un sottotetto reso abitabile prima del titolo edilizio
La vicenda riguarda una proprietaria che intendeva trasformare in abitazione un sottotetto originariamente non abitabile. Lo scenario è frequente: il proprietario esegue i lavori interni (pareti divisorie, servizio igienico) e solo in un secondo momento si rivolge al Comune per regolarizzarli.
In una prima fase era stata presentata a un Comune piemontese una SCIA alternativa al permesso di costruire per il recupero abitativo, ai sensi della L.R. Piemonte n. 16/2018.
Il Comune ne aveva sospeso la validità richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 119 del 4 luglio 2024, che ha dichiarato illegittimo l'art. 8, comma 6, della L.R. Piemonte n. 7/2022 nella parte in cui consentiva il recupero dei sottotetti in deroga agli indici e ai parametri urbanistico-edilizi.
Ne derivava la necessità di verificare la capacità edificatoria residua del lotto e i parametri fissati dalle NTA del PRG e dal regolamento edilizio. È seguita un'ordinanza di demolizione finalizzata al ripristino del sottotetto abusivamente trasformato.
La proprietaria aveva allora presentato una SCIA in sanatoria per il cambio di destinazione d'uso. Il Comune ha dichiarato inefficace anche questa segnalazione, confermando l'ordine di ripristino per le opere già eseguite (tramezzature e un bagno). Secondo l'amministrazione, tali opere avevano trasformato i locali da non abitabili ad abitabili senza titolo e in contrasto con l'art. 18, comma 4.2.3, dell'allegato 1 al regolamento edilizio comunale (TAR Piemonte, sez. II, sent. n. 1941/2026; LavoriPubblici.it, 15 ottobre 2026).
Il quadro normativo: L.R. 16/2018, d.P.R. 380/2001 e Decreto Salva Casa
La disciplina applicabile si fonda su tre livelli di norme:
Art. 6, comma 1, L.R. Piemonte n. 16/2018. Consente il recupero abitativo dei sottotetti a due condizioni distinte: che il sottotetto esistesse al 31 dicembre 2023 e che risulti legittimo alla data di presentazione dell'istanza. Restano fermi il rispetto delle destinazioni d'uso ammesse dal PRG vigente e dei requisiti tecnici e igienico-sanitari.
Art. 2-bis, comma 1-quater, d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Introdotto dal D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla L. n. 105/2024, favorisce il recupero dei sottotetti anche quando non sono rispettate le distanze minime attuali, purché siano osservate quelle vigenti all'epoca di costruzione dell'edificio, non cambino forma e superficie del sottotetto e resti ferma l'altezza massima assentita. La norma rinvia alle leggi regionali per limiti e procedure e non introduce alcuna sanatoria.
Artt. 36 e 36-bis d.P.R. n. 380/2001. Disciplinano l'accertamento di conformità. L'art. 36 richiede la doppia conformità ordinaria; l'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa per le difformità parziali e le variazioni essenziali, prevede una doppia conformità asimmetrica (conformità urbanistica alla data della domanda e conformità edilizia alla data di realizzazione delle opere).
Art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001. Definisce lo stato legittimo dell'immobile e, dopo il Salva Casa, consente di ricostruirlo anche sulla base di titoli formati all'esito di determinate procedure di regolarizzazione.
Sul piano interpretativo, la Regione Piemonte (circolare n. 4/AMB del 16 maggio 2019) ha chiarito che la legge sul recupero dei sottotetti non produce effetti sananti sulle opere abusive: occorre prima regolarizzare gli abusi secondo la normativa statale e solo dopo valutare il recupero abitativo, indirizzo che la Regione ha ricondotto anche a Consiglio di Stato, sentenza n. 6081/2024.
La decisione del TAR Piemonte
Con la sentenza n. 1941 pubblicata il 12 ottobre 2026 , il TAR Piemonte, sez. II, ha respinto il ricorso, confermato l'inefficacia della SCIA in sanatoria e l'ordine di ripristino, e condannato la ricorrente a rifondere al Comune le spese di giudizio. Il fulcro della motivazione è il requisito di legittimità posto dall'art. 6 della L.R. n. 16/2018, letto dal Collegio "in sintonia" con l'art. 2-bis, comma 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001: lo stato del sottotetto deve essere "in partenza legittimo", ossia al momento della domanda di recupero.
Il ricorso articolava cinque motivi, tutti respinti.
Doppia conformità e art. 36-bis. La ricorrente sosteneva che la conformità andasse verificata anche secondo le norme vigenti all'epoca dell'abuso e della domanda, contestando l'applicazione della legge regionale in relazione all'art. 36-bis e alle circolari regionali. Per il TAR la censura è infondata: al momento dell'istanza di sanatoria tramezzi e bagno erano già stati realizzati senza titolo e costituivano opere di mutamento da "non abitabile" ad "abitabile" in contrasto con l'art. 18, comma 4.2.3, dell'allegato 1 al regolamento edilizio. Mancava quindi la legittimità del manufatto richiesta dal legislatore regionale.
Difetto di motivazione (art. 3 L. n. 241/1990). La ricorrente lamentava un rinvio generico alla circolare regionale n. 4/AMB. Il Collegio ritiene invece il provvedimento adeguatamente motivato: indica le opere realizzate, le norme applicate (art. 18 del regolamento edilizio, L.R. n. 16/2018, art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001) e i loro effetti sulla sanabilità, oltre a richiamare per relationem l'ordinanza di ripristino.
Questione di costituzionalità dell'art. 6 L.R. n. 16/2018. È manifestamente infondata. Chi ha già realizzato le opere senza titolo si trova in una posizione diversa da chi, prima dei lavori, chiede il titolo per un sottotetto non abitabile. L'art. 6 è una disposizione eccezionale che premia i sottotetti regolarmente realizzati, i soli che possono mutare destinazione d'uso.
Stato legittimo (art. 9-bis). La ricorrente sosteneva che la norma non si applicasse ai titoli in sanatoria. Il TAR respinge la censura osservando che il provvedimento si fonda principalmente sull'art. 6 della legge regionale, senza fornire un'interpretazione generale dell'art. 9-bis.
Omessa indicazione del termine e dell'autorità per ricorrere. Costituisce al più un'irregolarità formale, che non incide sulla validità dell'atto, tanto più che il ricorso è stato proposto tempestivamente e davanti al giudice competente.
Il commento pubblicato da LavoriPubblici.it sottolinea che la sentenza non esclude in generale l'applicazione dell'art. 36-bis ai sottotetti: esclude che la legge regionale sul recupero possa servire a regolarizzare una trasformazione già eseguita. Sanare una trasformazione pregressa e autorizzare il recupero di un sottotetto legittimo restano due percorsi distinti.
La procedura corretta: prima la sanatoria, poi il recupero
La sentenza conferma un ordine preciso dei passaggi. Invertirlo espone il proprietario all'inefficacia della pratica e all'ordine di ripristino.
Ricostruzione dello stato legittimo. Verifica dei titoli edilizi, della destinazione originaria del sottotetto (abitabile o non abitabile) e delle opere eseguite nel tempo, con attenzione alle opere interne che possono aver prodotto una trasformazione funzionale.
Qualificazione delle eventuali difformità. Individuazione del regime applicabile: accertamento di conformità ordinario (art. 36 d.P.R. 380/2001) oppure doppia conformità asimmetrica (art. 36-bis), secondo la natura dell'intervento.
Perfezionamento della sanatoria. Solo una regolarizzazione validamente conclusa può concorrere a ricostruire lo stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis.
Verifica dei requisiti regionali. Esistenza del sottotetto al 31 dicembre 2023, legittimità all'istanza, compatibilità con il PRG, requisiti igienico-sanitari e rispetto degli indici urbanistici (dopo Corte cost. n. 119/2024).
Presentazione del titolo per il recupero abitativo. SCIA alternativa al permesso di costruire o permesso di costruire, secondo la L.R. n. 16/2018 e la disciplina comunale.
Le conseguenze pratiche per proprietari e imprese
La conseguenza immediata è l'ordine di ripristino: le opere interne vanno rimosse e il sottotetto torna alla destinazione non abitabile, con i relativi costi a carico del proprietario. A questi si aggiunge, in caso di ricorso respinto, la condanna alle spese di giudizio. L'inottemperanza all'ordine espone alle ulteriori misure previste dal Testo Unico Edilizia per gli abusi.
Vi sono poi effetti indiretti, spesso sottovalutati.
Un sottotetto privo di stato legittimo incide sulla commerciabilità dell'immobile, sulla possibilità di accedere ai bonus edilizi e sulle successive pratiche edilizie riguardanti l'intero fabbricato. Per le imprese di costruzione e per i tecnici asseveratori, l'esecuzione di opere di recupero in assenza di titolo può generare responsabilità professionali e contestazioni da parte del committente.
La sentenza offre infine un'indicazione utile in chiave preventiva: prima di acquistare o ristrutturare un immobile con sottotetto, è opportuno verificare la coerenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi, anche per i soli interventi interni.
L'esperienza dello Studio
Lo Studio ha rappresentato e difeso il Comune resistente nel giudizio definito dalla sentenza n. 1941/2026.
La pronuncia è di interesse per professionisti, tecnici e operatori del settore immobiliare, poiché richiama la necessità di valutare con attenzione i presupposti urbanistico-edilizi prima di intraprendere un percorso di regolarizzazione. Nei sottotetti, regolarizzazione e recupero abitativo restano due procedimenti distinti, e l'ordine in cui vengono affrontati determina l'esito della pratica.