SCIA in sanatoria: quando l'intervento edilizio abusivo può essere regolarizzato
La SCIA in sanatoria consente di regolarizzare alcuni interventi edilizi eseguiti senza il necessario titolo abilitativo, a condizione che risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente. Il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001), agli articoli 36 e 36-bis, individua i presupposti per l'accertamento di conformità e per la regolarizzazione degli interventi soggetti a SCIA.
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Il caso pratico
Una proprietaria realizza alcuni interventi di ristrutturazione all'interno della propria abitazione (in particolare la creazione di tramezzi interni e di un bagno nel sottotetto) senza presentare la necessaria Segnalazione Certificata di Inizio Attività. A distanza di alcuni anni, decide di regolarizzare la propria posizione presentando al Comune una SCIA in sanatoria.
L'amministrazione comunale dichiara tuttavia l'istanza inammissibile, ritenendo che le opere non possiedano i requisiti previsti dal D.P.R. 380/2001: secondo il Comune, gli interventi risultano incompatibili con le prescrizioni del regolamento edilizio comunale e non possono pertanto essere sanati.
La proprietaria propone quindi ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale, sostenendo l'illegittimità del provvedimento di inammissibilità.
Il quadro normativo
La disciplina della sanatoria edilizia è contenuta nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia). Assumono rilievo, in particolare, due disposizioni:
art. 36: accertamento di conformità per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dal permesso di costruire;
art. 36-bis: (introdotto dal Decreto Salva Casa) disciplina la regolarizzazione di alcune opere soggette a SCIA.
Le due norme perseguono la medesima finalità (consentire la regolarizzazione di interventi realizzati senza il titolo edilizio necessario), ma prevedono presupposti differenti a seconda della tipologia dell'intervento e del titolo richiesto.
È opportuno evidenziare che la sanatoria ordinaria non costituisce un condono edilizio: essa è subordinata alla verifica della conformità dell'intervento rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia applicabile e non rappresenta uno strumento idoneo a sanare qualsiasi abuso.
La procedura
L'iter amministrativo si articola generalmente nelle seguenti fasi:
Presentazione della SCIA in sanatoria allo Sportello Unico per l'Edilizia, corredata dalla documentazione tecnica predisposta da un professionista abilitato.
Verifica, da parte del Comune, della conformità dell'intervento alla normativa urbanistica ed edilizia applicabile (compresi gli eventuali regolamenti comunali).
Adozione del provvedimento conclusivo: se i requisiti risultano soddisfatti, l'intervento viene regolarizzato, previo pagamento delle sanzioni eventualmente previste; in caso contrario, il Comune dichiara l'inammissibilità o rigetta l'istanza.
Eventuale ricorso al TAR, da parte del proprietario, avverso il provvedimento ritenuto illegittimo.
Nel giudizio amministrativo, il TAR valuta la legittimità dell'operato dell'amministrazione sulla base della normativa vigente e delle caratteristiche concrete dell'intervento edilizio.
Tabella: interventi sanabili e non sanabili
Tipologia di intervento | Sanabilità | Riferimento normativo |
Opere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente | Sanabile, previo pagamento della sanzione pecuniaria | Art. 36 D.P.R. 380/2001 |
Interventi minori soggetti a SCIA, conformi alla normativa | Sanabile tramite SCIA in sanatoria | Art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (Decreto Salva Casa) |
Opere in contrasto con gli strumenti urbanistici o con il regolamento edilizio comunale | Non sanabile | Regolamento edilizio comunale; D.P.R. 380/2001 |
Interventi realizzati in totale difformità dal titolo o in assenza dei requisiti sostanziali | Non sanabile | Art. 36 D.P.R. 380/2001 |
Le conseguenze pratiche
L'accoglimento della SCIA in sanatoria consente di regolarizzare l'intervento edilizio, eliminando gli effetti derivanti dalla mancanza del titolo abilitativo e consentendo al proprietario di disporre di un immobile conforme sotto il profilo amministrativo.
Qualora il Comune ritenga insussistenti i presupposti previsti dalla legge, l'istanza viene invece respinta o dichiarata inammissibile: in tale ipotesi, il proprietario può impugnare il provvedimento dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale, chiedendone l'annullamento.